Baufinanzierung
Wirtschaftlich restriktive Zeiten bringen Anleger dazu, über bleibende Werte nachzudenken. Wenn der Dax einbricht und die Konjunktur schwächelt, sind Immobilien wieder gefragt. Wenn dann auch noch der Zins für Kredite nachgibt, heisst es, die Gunst der Stunde nutzen. Banken vergeben aktuell wieder Baukredite ab 50.000 Euro aufwärts zu günstigen Konditionen.
Es ist durchaus kein Einzelfall, wenn da 4,25 % Zinsen effektiv möglich sind. Zinsbindung und Darlehenslaufzeit sind wichtige Bestandteile des Darlehensvertrages bei einer Baufinanzierung. Baufinanzierung bedeutet, eine finanzielle Planung zwischen 5 und 30 Jahren mit einem langfristigen Darlehen für einen Hausbau oder eine gekaufte Wohnung oder eine zu sanierende Denkmalschutzimmobilie.
Ist der angebotene Darlehenszins niedrig, d.h. unter 4,5 % jährlich, lohnt es sich, eine längere Laufzeit zu vereinbaren. Bei höherem Zinssatz von über 5% sollte man die Laufzeit nicht über 5 Jahre wählen, damit man eine Chance auf günstigere Konditionen hat. Zur Zeit kämpfen die Banken ohnehin mit sogenannten Forward Darlehen um jeden Hypothekenkunden. Beim Forward Darlehensvertrag werden die Zinsen für den Anschlussvertrag, der nach der Zinsbindungsfrist folgt, bereits jetzt fixiert, sodass der Kreditnehmer keine unangenehmen Überraschungen zu erwarten hat, wenn er das Restdarlehen erneut finanzieren muss.
Dafür nimmt die Bank als Entschädigung natürlich 0,01 bis 0,03 % höhere Zinsen. Hat man eine solche Forward Klausel vereinbart, ist auch die spätere Umschuldung einfacher, denn die hohe Vorfälligkeitszahlung hindert oft den Kreditnehmer, ein günstigeres Angebot innerhalb der Laufzeit anzunehmen. Gesetzlich gibt es nur eine 6monatige Kündigungsfrist nach §489 BGB.
Eigenkapital, Tilgung und Kredithöhe bilden dann die Grundlage für die Baufinanzierung. In Deutschland herrscht landläufig die traditionelle Meinung, dass der Käufer 20 bis 30% des Baus aus vorhandenen Eigenmitteln aufbringen sollte. Das Vorhandensein von Kapital erhöht die Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers. Ausnahmen gibt es auch hier, denn bei Denkmalschutzimmobilien ist die Steuerersparnis ein wichtiger Grund für das Bauvorhaben.
Wenn vorfinanzierte Sanierungskosten absetzbar sind, lohnt es sich, das Eigenkapital lieber anderweitig zinsbringend anzulegen. Der Beleihungswert einer Immobilie liegt bei 80% des Kapitalwertes, folglich erwartet die Bank bei einem Darlehen von 200.000 Euro 72.000 Euro an Leistung aus Eigenkapital. Die Tilgung wird mit mindestens 1% vereinbart, es empfiehlt sich zur schnelleren Entschuldung und aufgrund des Ansteigens der Lebenshaltungskosten 3% bis 5% zu tilgen.
In Zeiten wirtschaftlicher Rezession lohnt es sich jedenfalls mit Banken über Immobilienfinanzierung zu diskutieren. Die Anträge kann man vorab schon online einreichen und bewerten lassen. Einige Details auf die der Baufinanzierer und Darlehensnehmer achten sollte, sind besonders wichtig:
- Durch einen niedrigen Effektivzins kann man im Rahmen einer Baufinanzierung die jährlichen Kosten relativ gering halten.
- Der Darlehensvertrag sollte auch keine hohe Gebühr kosten, dies ist bei online Beantragung ohnehin oft besser als bei persönlichen Verhandlungen.
- Die Schätz- oder Gutachtenkosten des Objekts sollten auch nicht 1% der Kaufsumme überschreiten.
- Sondertilgungen sollten möglich sein, um die Darlehensrückzahlung zu beschleunigen.
- Der Eigenkapitalanteil bei Steuersparprojekten sollte möglichst niedrig sein, Sondertilgungen auf Wunsch möglich.
- Die Vorfälligkeitsentschädigung ist möglichst gering zu halten oder eine Forward Klausel gleich einzubauen.
- In Zeiten günstiger Zinsen sollte man auf jeden Fall eine lange Zinsbindung vereinbaren.
Für Baufinanzierer ist fachlicher Rat empfehlenswert. Immobilienmakler bieten oft Unterstützung bei der Auswahl der Finanzierungen und Absicherungen an, sie arbeiten mit hauseigenen Banken zusammen. Trotzdem ist es gut, auch von der eigenen Bank des Vertrauens ein Angebot zu vergleichen oder eine unabhängige Wirtschaftsberatung wie AWD zu konsultieren. Banken bieten oft online kostenlose Bearbeitung von Anträgen an.
